2018년 회원권시장은 지정학적 리스크 완화와 유동성 장세에 따른 전반적인 상승세를 시현하였지만 연말 들어 불안해진 경기동향에 시장이 위축되는 양상으로 귀결되었다. 금액별로는 고른 상승세를 보였으나 초고가대 종목은 재차 희소성의 부각으로 상승폭이 컸으며 이와는 별개로 무기명회원권은 새로운 시장의 섹터를 구성하면서 초고가권의 상승세에 기여하기도 하였다. 이들의 급등세는 호남과 제주권의 약세에도 불구하고 전체 시장 내에 시황개선의 효과를 부여한 셈이 됐다.

2017년 회원권 시장은 상대적으로 중저가대의 상승세가 높게 기록되었으나 2018년의 시장의 동향은 이와 달리 고가권대 및 초고가권의 높은 시세 상승이 특징적으로 드러났다. 일반적으로 고가권 이상의 종목들은 금액단위가 크기 때문에 시황개선에 대해 매매자들이 어느 정도 믿음이 있었기 때문인 것으로 보인다.

원인을 보면 우선 부실 골프장들의 구조 조정이 상당수 마무리 되는 과정에서 시세 상승에 대한 기대치가 높아졌다. 이는 부실 회원권 골프장들의 상당수가 퍼블릭으로 전환되면서 골프장 매물을 찾기가 힘들어 졌고, 남아 있는 회원제 골프장들은 종목 수가 한정되어 있다 보니 자연스럽게 가치가 상승되는 현상을 보이기도 한 것으로 보인다.

여기에 주식과 부동산시장에서 유동자금의 일부가 유입된 것으로 확인되고 있다. 경기둔화 진단에 따른 주식시장의 불확실성과 부동산시장의 급등 후의 규제책에 따라 틈새시장의 일환인 회원권도 자산가들의 포트폴리오에 포함되었고 시즌별로 이어진 회원권 실사용 층의 매수주문이 겹치면서 희소성 있는 종목들로 관심이 증가했다는 분석이다. 따라서 상대적으로 회원 수가 적은 고가 및 초고가 회원권의 상승폭이 높을 수밖에 없었다는 판단이다.

무기명 회원권 전성시대

무기명 회원권은 금융위기 이후, 급락하는 회원권시세에 비례해서 입회보증금 반환을 신청하는 사례가 증가하자 이를 방어하고자 각 골프장들이 고육지책으로 발행을 확대해온 상품이다. 기존에도 무기명 회원권을 찾는 수요는 존재하였으나 골프장들은 매출 감소와 회원관리에 대한 우려로 미온적인 입장을 보여 왔었고, 실제로 일부 무기명 회원권이 있는 곳들은 일반회원권 보유자들의 시세 하락이나 부킹 우선 배정에 대한 불만이 문제되기도 했다.

이에 일부 골프장에 국한되거나 한시적 운용에 그칠 것 같았던 무기명 회원권이 시장의 새로운 트렌드로 자리 잡았으며 활기를 잃었던 회원권시장을 지탱하는 주요 종목군으로 자리 잡았다. 골프장들의 속내와는 다르게 파격적인 회원혜택으로 기업체들의 접대 수요와 개개인들의 동호회 등의 모임에 최적화된 상품으로 평가되고 있기 때문이다.

에이스회원권이 조사한 자료에 따르면 2018년 무기명회원권의 개체 수는 103개 수준으로 회원권 평균가는 약 5억1000만원(최초 분양 평균가는 4억7070만원)으로 확인된다. 2018년 11월 29일 기준으로 1053개 전체 골프회원권의 평균가가 1억8633만원이니 무기명 회원권과의 금액적인 차이만으로 상당한 수준이다. (무기명 회원권을 제외한 일반회원권 평균가는 1억4793만원)

또한 그린피 평균은 주중 5만6700원, 주말은 7만5800원 수준이며 주말 부킹 3회, 주중 부킹은 8회 선으로 보장형으로 제시하고 있어 보장성이 없는 일반회원권에 비해 지속적인 수요가 있을 것으로 예측된다.

주요 종목 중 시세변동을 살펴보면 태광 무기명회원권이 최초 분양가 9억5000만원에서 현재 호가가 19억원으로 2배 수준으로 가격이 뛰었고 한원은 2억에 분양했던 무기명회원권이 3억5000만원으로 75% 상승으로 관련 회원권들은 상승률 1위부터 5위까지 랭크됐다.

시장 수급 상황 따라 전개될 듯

2019년은 경기 둔화에 따른 부정적인 요인과 함께 시장이 전개될 것으로 보인다. 이미 고가 및 초고가권과 무기명 회원권들의 시세가 급등하면서 가격 메리트가 떨어졌고 일정 기간 동안, 뚜렷한 경기 개선의 여지가 없다고 가정하면 매매자들 입장에서는 보수적인 접근으로 임할 가능성이 높기 때문이다. 따라서 외적인 요인으로는 경기 동향에 대한 악제가 수반되는 가운데 결국, 시장 내부에서는 수급상황에 따른 장세가 펼쳐질 수도 있을 것으로 예측된다.

다만 무기명 회원권 회원권에 의한 변수는 다소 상황이 복잡하게 전개될 것으로 보인다. 우선은 지속적으로 매물이 부족하고 아직 대기 매수세도 충분한 양상이기 때문에 당분간의 상승세는 충분히 시현될 것으로 본다. 그러면서 매물부족에 대한 반사이익은 고가 및 초고가권에 추가로 이어질 수도 있다.

그렇지만 골프장들이 무기명 회원권에 대한 혜택을 축소하고 있으며 동시에 고객에 유리하고 골프장 매출에는 불리한 조건의 회원권들은 시중 매매를 불허하는 경우가 발생되고 있다. 또한 개별 사안에 대한 차이점은 있지만 대부분은 골프장에 반납 및 증액 후에 재분양 하거나 아예 매입 후 소각하는 사례도 증가하고 있다. 이렇듯 회원권을 발행한 골프장들의 향후 운영정책에 따라 급등했던 무기명 회원권 시세는 희비가 갈릴 것이며, 일부는 한순간에 급락할 가능성도 배제할 수 없는 것이다.

한편 중저가대는 종목별로 차별성이 확대될 개연성이 높다. 부동산시장의 규제정책으로 수도권과 영남권은 여전히 유동자금의 영향이 있겠으나 대도심 근교의 종목들 위주로 수혜의 가능성이 높고 주로 거래로 인한 환급성이 높은 블루칩 종목들이 시장을 리드할 것으로 보인다.

이에 시기적인 구분을 해보면, 법인들은 회기주기에 따라 신년 초부터 매입 시도가 증가하겠으나 이전보다 상승폭이 높지는 않겠고 본인들의 필요에 따라 무기명회원권 매입에 집중하면서 탐색전을 펼칠 것이다. 그러면서 2~3월 봄시즌을 앞두고 추가적인 매수주문과 개인 매수세가 합산되면 상반기 중에 전반적인 상승장이 시현될 수도 있을 것으로 예측된다.

하지만 시즌 매수세가 소진된 후에는 기후요인에 따른 영향력도 감안해야 할 듯하다. 어느 정도 내성이 생성될 법도 하나, 2018년 여름 사상 최악의 폭염으로 해당기간에 회원권시장 역시 부진을 면치 못한 기억이 있기 때문이다.

결국 어느 정도 조정이나 지지부진한 흐름 이후에는 하반기쯤에 의미 있는 변화를 모색해 봐야 할 듯하다. 회원권시장의 구조적인 문제를 해결해 나가면서 체질개선이 진행 중인 흐름을 목도하면서 서서히 자금이 유입될 것으로 보인다.

/이현균 에이스회원권거래소 애널리스트